El informe de oferta de venta de terrenos se encuentra cumpliendo 10 años de continuidad. La serie comenzó en diciembre de 2001 y desde entonces, el relevamiento se desarrolló de manera ininterrumpida, cada trimestre en los meses de diciembre, marzo, junio y septiembre, cumpliéndose la serie número cuarenta y uno al día de hoy.
Este informe se realiza con el fin de presentar un registro completo de los terrenos ofrecidos en venta en el mes de diciembre de 2011, y contiene un detallado análisis de las características de este sector del mercado inmobiliario, tanto actualmente como en cuanto a las perspectivas de evolución desde los registros iniciales de 2001. Para ello se consideran diversos indicadores, analizados en particular y cruzados entre sí para profundizar el estudio.
En el primer capítulo se toman los precios de los 1.310 terrenos contabilizados, para los que en promedio, el valor del suelo es de U$S 1.681,7 el m2, lo que significa un aumento del 11,3% con respecto al trimestre anterior. Respecto del mismo trimestre de 2010, se produjo un aumento del 15,1%.
Variación del valor del suelo por m2 en la Ciudad de Buenos Aires en pesos y en dólares, desde diciembre de 2001
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.
Luego se estudia la evolución de los precios de un conjunto de terrenos que se repiten a lo largo de la serie en los últimos cinco trimestres registrados, es decir, las ofertas que se mantienen, en este caso, desde el informe de diciembre de 2010. Son 95 casos que presentan un precio promedio de U$S 1.637,7 el m2 y muestran un aumento anual del 31,6% respecto al mismo trimestre del año anterior.
También se toma la variable de las dimensiones de los terrenos y su implicancia en la determinación de precios. Por ejemplo, se observó que los mayores valores por m2 corresponden a los terrenos de menor extensión (entre 56 y 200 m2), que promedian U$S 2.140,5.
En una cuarta parte del informe se estudia la distribución geográfica del valor del suelo. Para ello se toma la evolución de los precios según zonas: Norte, Centro, Oeste y Sur, que en ese orden presentan precios decrecientes. Asimismo se detectó la mayor variación trimestral en la zona Oeste, que presentó un aumento del 13,7%. No sucede lo mismo con la variación anual, ya que la mayor variación fue registrada en la zona del Centro, con una disminución del 23,3%.
Se consideran además los datos relevantes de determinados barrios y se agregan en un mapa comparativo con los precios promedio del m2 para cada barrio. Este estudio se complementa con el análisis de la extensión de territorio en venta por barrio en términos absolutos y proporcionales; con un 7,9%, Flores resultó ser el barrio con mayor proporción de superficie en venta.
Precio promedio del m2 en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Septiembre 2011
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.
Otro análisis considera la diferencia entre los valores máximos y mínimos de las ofertas al interior de cada barrio; se encontró así la máxima diferencia en el barrio de San Nicolás, donde el precio máximo es 39,1 veces mayor que el mínimo. La distribución puntual de los terrenos en venta, desagregados según precios, constituye otro de los componentes de análisis de este informe; y como modo alternativo de observación, se incorpora un mapa de isolíneas de valor. También se incluye el análisis de la oferta de venta por comunas, con sus respectivos valores, y estudios según ejes barriales: Norte, Oeste, Sur y lindante con la Av. General Paz. La última variable de trabajo son las dimensiones de los terrenos, pero desde una perspectiva que permite entender la influencia de las localizaciones.
Todos estos datos se presentan en sus diversos niveles de desagregación y comparación territorial en el informe “Precio de oferta de venta de terrenos. Diciembre 2011”, disponible en www.ssplan.buenosaires.gob.ar.
