Precio de oferta de venta de departamentos
Evolución histórica 2001 - 2011
En diciembre de 2011 fue realizado el relevamiento número once de precios de oferta de venta de departamentos de la Ciudad de Buenos Aires, lo que permitió detectar un total de 17.315 departamentos en venta. El precio promedio por m2 registrado es de U$S 2.168,2. En relación a los valores del año 2010, la suba en el valor promedio de los departamentos es de 21,5%. Por otro lado, si se considera la brecha existente entre el decil de precios más alto y más bajo, la diferencia es de 2,4 veces.
Valores promedio, máximos y mínimos (U$S / m2). Ciudad de Buenos Aires. 2001 – 2011
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial, Secretaría de Planeamiento, MDU, GCBA.
En lo que respecta al precio promedio a partir de las dimensiones los valores más altos por m2 se dan en los departamentos de más de 200 m2 siendo una particularidad de este relevamiento dado que la tendencia en años anteriores, es que suceda lo contrario.
En cuanto a la distribución territorial de la oferta, el mayor número de los departamentos en venta relevados se encuentran en la zona Oeste, cuya participación pasa del 53,5% en 2001 al 44,4% en 2011, en favor del resto de las zonas, a excepción de zona sur que permanece similar al primer relevamiento.
Analizando la evolución del precio de oferta de venta en distintos períodos se observa para el período 2001-2007, una elevada variación en las zonas Centro y Norte de la Ciudad; donde la variación es del 79,8% y 53,6% respectivamente. El segundo de los períodos involucra desde el año 2008 al 2011 registrando un comportamiento de crecimiento opuesto al período anterior, zona Oeste y Sur se sitúan con el 41,8% y 48,0% respectivamente. Esto deja demostrado un incremento mayor en la variación del precio promedio por zonas para el Sur de la Ciudad en comparación al resto (Norte, Oeste y Centro).
Comparando los precios de 2010 con los de 2011 se observan, entre las variaciones más importantes, los aumentos de sus valores en los barrios de Mataderos, Villa Luro y Parque Avellaneda 37,4%; 34,5% y 35,4% respectivamente.
Precio promedio del m2 por barrio. Ciudad de Buenos Aires.
Las mayores diferencias entre precios de oferta máximos y mínimos se registran en los barrios de Caballito 13,9 y en Colegiales 12,4. En cambio las menores ocurren en los barrios de Parque Chas y Villa Riachuelo existiendo una relación de 1,6 y 1,1. Cabe destacar la relación de Nueva Pompeya 10,1; Villa Soldati 5,3 y Boedo el 6,0.
Se observa la predominancia de grandes promedios en el eje Norte, con el agregado de departamentos a estrenar. En cambio, en los barrios de menor densidad, la construcción tiene menor dinamismo y la oferta de grandes superficies corresponde a departamentos usados; de tal forma que desde Puerto Madero hasta Recoleta pueden hallarse superficies medias superiores a la del resto de la Ciudad, registrándose el mayor valor en el primero de dichos barrios, donde alcanza los 151,5 m2. Por otro lado se registra un leve decrecimiento del promedio en barrios como Boedo, Almagro, Villa Crespo y Chacarita, mientras que para el resto de la Ciudad se observa un aumento considerable en algunos barrios y leve en otros.
En algunos barrios del sur, como ser, Barracas, Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Patricios, se ha experimentado una notoria expansión de la construcción de nuevos departamentos, incentivada por ser la zona de menor valor del suelo. Por otro lado, en el barrio de Caballito no se permite la construcción, por ese motivo es que el suroeste del mismo se encuentra sin ofertas registradas, lo mismo sucede en el centro del barrio de Almagro.
En esta sección se realizan comparaciones del valor de los departamentos en venta según sus características intrínsecas, registradas a partir del último relevamiento. En cuanto a la relación entre el número de ambientes y el precio del m2 de estos departamentos, puede observarse que el mayor valor corresponde a aquellos de cinco ambientes, siendo de U$S 2.383,0 el m2, continuando con la tendencia de cuanto menores sean las superficies de las ofertas mayores son sus valores promedios.
También en una proporción representativa, alrededor del 3,8 % de los registros, se identificó el tipo de edificación del departamento. Al interior de este grupo, se encontró que el 3,0 % es designado como “semipiso” así como los tipos “loft”, “trpilex”, “piso” y “duplex” con porcentajes dentro del grupo de 4,1 %, 1,5 %, 0,7 % y 14,0 %.
En este relevamiento se identificó que 13,6 % se ofrecía con cochera, y que su valor promedio es de U$S 2.718,0 el m2. Por otra parte, el 63,2 % de la muestra tomada para este estudio, corresponde a departamentos calificados como “apto profesional”, lo que admite un uso no-residencial (duplicando sus posibilidades de uso).
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